ご挨拶

三宅不動産鑑定士事務所は、大阪市と、吹田市、豊中市、箕面市、池田市、茨木市、高槻市、摂津市など北摂地域で、土地、戸建住宅、アパート、マンション、オフィスビル、店舗、倉庫、工場などの不動産について、不動産の鑑定評価や、売買仲介を行っております。大阪市内、北摂地域の不動産のことでお困りの際はお気軽にご相談ください。

平成26年6月、不動産のご売却をご希望されるお客様にも対応できるよう、宅地建物取引業の大阪府知事登録を受け、不動産仲介(売買)もスタートしました。今後とも、なにとぞご支援ご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。

●遺産分割の際、不動産の金額は鑑定評価でなくても決めることができます!

 例えば、①不動産を取得する相続人と、代償金を受け取る相続人がいる場合、②複数の不動産があり、それらを相続人のうち、誰が取得するのかを決める場合などに、不動産の金額をどのようにして決めるかが問題となります。なお、代償金とは、不動産を取得した相続人が、その他の相続人に支払うお金のことです。
 また、不動産の金額は、主に次の(1)~(4)などを参考に、当事者の合意によって決定することとなります。

(1)公示価格

国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地(平成29年地価公示では、26,000地点で実施)の正常な価格を公示するものです。毎年3月に発表され、「土地総合情報システム」などで各地点の価格を確認することができます。

(2)固定資産税評価額
固定資産税・都市計画税を課税するための評価額で、毎年1月1日時点の価格です。各市町村より所有者に対して毎年4~5月頃に送付される納税通知書・課税明細書で評価額を確認することができます。固定資産税評価額は公示価格の約70%となるように決定されています。
(3)相続税評価額
相続税や贈与税の申告に用いる土地等の価額で、国税局が毎年、全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価(評価倍率)を定めて公開しています。毎年7月頃に発表され、「路線価図・評価倍率表」などで確認することができます。相続税評価額は公示価格の約80%となるように決定されています。
(4)不動産業者による査定
不動産の売買仲介業者が、売買仲介業務の受託を目的として、宅地建物取引業法に基づいて、現時点で不動産を売却する場合の価格を査定します。

●公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額を使う場合

 公示価格は適正な地価形成に寄与するため、固定資産税評価額は固定資産税・都市計画税の課税のため、相続税評価額は相続税等の申告のため、とそれぞれの目的にあわせて価格が決定されています。そもそも固定資産税評価額と相続税評価額は、公示価格の70~80%くらいに設定されているため、そのまま遺産分割に利用すると不動産の金額が割安になってしまい、不公平になります。
 さらに問題なのは、ベースとなる公示価格は必ずしも実勢価格とイコールになっていないことです。
需要が強い地域や不動産は、実勢価格の方が高くなり、逆に需要が弱い地域や不動産は、実勢価格の方が低くなる傾向が見られます。

不動産を取得する相続人と、代償金を受け取る相続人がいる場合で考えると、次のようになります。

公示価格など < 実勢価格
⇒不動産の価値が実際より低く評価されることになる⇒代償金が安くなり、代償金を受け取る相続人が不利益を受ける
公示価格など > 実勢価格
⇒不動産の価値が実際より高く評価されることになる⇒代償金が高くなり、不動産を取得する相続人が不利益を受ける


●不動産業者による査定を利用する場合

 不動産業者は売買仲介業務の受託を目的に、現時点で不動産を売却する場合の売り出し価格の根拠資料として、査定書を作成します。宅地建物取引業法に基づき、売買仲介業務の一環として行う査定ですので、不動産業者は無料で対応してくれます。
 ただし、通常売買仲介業務を受託したいので、他社より高めに価格を査定しようとするインセンティブが働く場合があり、実勢価格より高めに査定されてしまう可能性があります。



●不動産の遺産分割には、不動産鑑定のご利用をおすすめします!

 以上のとおり、公平な遺産分割を行うためには、まず、相続不動産の公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額をご確認いただき、そのうえで公示価格等と実勢価格に差があるのかどうか、また差がある場合どの程度の差が生じる可能性があるのかについて把握する必要があります。
 三宅不動産鑑定士事務所では、①相続不動産の公示価格等と実勢価格に差があるのかどうか、②その差がある場合の差額の程度について、無料診断を行っております。なお、この段階では、一切費用は発生しませんので、ご希望の方は下記「遺産分割・無料診断」フォームより、お申込みください。確認次第、改めてこちらからご連絡させていただきます。

 

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